开发商表示规划图上非绿地有权更改，律师表示业主可以责成恢复

　　事发广州天河区珠江新城南国花园。经历开发商改规划、会所变身酒店后，这片原与酒店同地块的绿化带，身世成谜。到底是小区业主的？还是开发商的？双方各执一词。

　　变化九年绿地变停车场

　　珠江新城马场南路，南国花园小区绿树如荫。相关数据显示，这里的绿化率高达40%，在寸土寸金的珠江新城可谓稀有。

　　前年，白领小王看中这里的绿化，在与南国酒店相邻的B 3栋买了一套二手房。

　　“刚搬进来时，我非常满意，也非常喜欢这里的环境。”小王的房子卧室朝向酒店，从窗户向外望，满目绿色。高大的紫荆花、棕榈树，还有棵棵小矮灌木点缀其间。

　　这块绿地已经存在9年。

　　2003年，B 3栋一手业主阿琴(化名)收楼时，“绿地就已经存在”。她提供的小区总平面图显示，B 3栋与会所相邻，之间隔了一条通道，除了B 3栋两旁有绿化外，俱乐部(现在的南国酒店)旁边的绿化面积更大。而B 3栋与临江大道之间，则是一片4 .6万平方米的“城市公园”。

　　“没想到，后来那块‘城市公园’被别的开发商买下开发了，现在就连酒店旁的绿化带也被铲走了！”

　　去年7、8月，已改为酒店的俱乐部又开始装修。阿琴在家里经常听到刺耳的噪声，“有时晚上十一二点还在施工。”

　　“去年国庆节那天更离谱，早上6点就开始施工！”那天，阿琴曾打了6个电话找城管、物管投诉。等到年底，她方发现酒店旁的那块绿地也被“装修”了，替代绿地的是一个小型停车场，能停30多辆小车。

　　B3栋业主的烦恼，从此滋生。

　　小王说，绿地被未整平之前，酒店旁高大的棕榈树能挡住马路的噪音。改为停车场后，停车场里不时制造出噪声，有业主摁喇叭，有业主开关车门，有业主大声说话，影响正常作息。正怀孕的她，常感休息不足。

　　据了解，B 3栋一部分业主因此打算搬离南国花园，或者卖掉房子。

　　而出于维权，B 3栋近百业主也联名签署了《抗议书》，要求物业管理公司恢复绿地，并道歉。

　　缘起地下车库装修辟地停车

　　不过，对于众业主的抗议，物管并未理会。

　　今年3月20日下午，南都记者前往物业管理处采访，亦吃闭门羹。当天傍晚，记者辗转找到酒店负责人，广东瑞华集团有限公司总裁助理、南国酒店总经理杨先生。

　　杨先生坦承，绿地改为停车场，是酒店(同样也是开发商)的行为。

　　据其讲述，南国花园原是一户一车位。可从2 0 0 8年开始，小区很多业主不再只有一台车，“有的一户人家就有四五台车，父母有车，子女也有车”，造成小区车位不够用，不少业主就将车停到酒店的车库里，甚至酒店门口。

　　“这几年来，起码有十多辆车因为乱停马路被偷了！”杨先生称，去年，酒店的保安因为赶跑偷车贼，还曾被派出所表扬。

　　他称，酒店此前按2 .5元/小时收取业主的停车费，很多业主的子女因此在出国前就将车停到酒店的地下车库，一停一两年。在2010年底清理时，发现仅有130多个车位的车库，就有80多辆车是业主的。而一辆奔驰车甚至停在酒店门口五个多月没挪动，直到报警后才被警方拖走。

　　一个月前，“因为酒店地下车库漏水严重”，杨先生派人重新装修，一部分车停到由绿地开辟出来的停车场上。

　　3月27日，杨先生告诉记者，酒店地下车库这几天已装修完毕，正装指示牌，将于4月1日起重新使用，原本停在地面的车辆将被挪回地下车库。但由于最近业主投诉多，相继受到城管、街道、警察等有关人员干涉地面停车场之事，其已准备“走正规途径，向交委申请准予地面停车”。

　　“到时我们地面停车场就给前来消费的客户免费停放，地下车库就按物价局指示的收费。”杨先生称，按照规划图，酒店本身并无绿化用地，所以也不会再恢复绿地。

　　开发商会所住改商规划无绿地

　　一方面业主要求恢复绿地，一方面酒店却表示规划没有绿地。一波三折背后，是开发商改了规划：会所的住宅性质变为商业性质，原定6层楼也变为7层楼。

　　一份于1998年4月颁发的《建设用地规划许可证》显示，珠江新城N 5-6、N 5-7共5905平方米的地块原为广州宏瀚房地产开发有限公司所有，原为影剧院用地、文化宫用地、游泳用地、卫生防疫用地。在1999年1月6日，广州市规划局穗规地复字[1999]第26号文同意，将该5905平方米用地改由广州瑞华房地产开发有限公司负责建设，但不得改变原规划项目。

　　“当年我们买房时，开发商就许诺有会所”。业主提供当年的售楼宣传单张记录，南国花园全区分A B C D区四大组团，12幢高层电梯洋房，2幢6层花园洋房，独立6层会所……

　　阿琴因此特地选中与会所相邻的B 3栋，“会所旁边的那块绿化地吸引了我”。

　　在绿地被平整为停车场后，阿琴和小区业主一起维权。她和70%的业主一样，认为开发商违规变更了绿地。

　　但是，事实却令人意外。

　　3月22日，在南国酒店7楼瑞华集团有限公司，记者看到了该司副总裁沈小姐提供的规划图。

　　这份1998穗规批字第248号规划图显示，标示着总用地5800平方米的社区中心(即酒店)地块，整个地块没标示出绿地。而其它住宅地块前后，均有标示出“宅前绿地”或者“公共绿地”字样。

　　“这块地本身就没有规划绿地，后来之所以有绿地是我们在建俱乐部时自己辟出一块做绿化。”沈小姐称，南国花园的整个地块均是当年和农民合作购入的，属于住宅性质。不过，在2004年3月，公司向规划局申请改为商业性质，并补了相应地价。

　　这份穗规函[2004]922号文显示，调整设计并办理换图后，该俱乐部改为7层，其中7楼为办公室，1楼为超市、健身房、西餐厅等，2楼为文化馆，3、4楼为餐厅，5、6楼为文化馆。

　　值得注意的是，规划局的批文于2004年3月12日批复，但“广州市南国酒店管理有限公司”却在2004年1月13日就拿到了营业执照。营业执照显示，会所1至5楼均为南国酒店所有。

　　现任南国酒店总经理杨先生透露，会所在2003年就开始对外出租，合同直至2011年9月才终止，“现在我们收回来自己管理了”。和沈小姐一样，杨先生亦认为，酒店的会所功能业主仍享有，但是，不管酒店旁原来是否有绿地，都与业主无关。

　　律师看法

　　原来是绿地业主有权要求恢复

　　“为什么在改为商业用地后，那里仍一直是绿地？当时买房就说B3栋旁边有绿地的，那现在也应该保持有。”对于开发商表示规划图无绿地，在小区居住了9年的阿琴表示无法接受。她表示，仍会和业主们继续找有关部门反映，要求开发商恢复绿地。

　　就此，记者采访了三名律师，他们普遍认为“业主有权要求开发商恢复绿地”。

　　“尽管规划图上没有绿地，但平面效果图有绿地也会对房价构成约束，也是构成销售合同的条件之一。”广东宏诚律师事务所何明海律师表示，业主当年买房不排除是冲着绿地而来。目前即便发现规划图上没有绿地，但因为居住了那么多年都是绿地，就可以证明原来是绿地，业主有权要求开发商关闭停车场恢复绿地；如果拒绝恢复，则可要求开发商分成租金收入。

　　“关键是当年买房时，会所是否被作为公共配套要求业主分摊面积。”广东环宇京茂律师事务所主任何培华表示，在新物权法颁布之前，开发商都喜欢将配套作为房价的一部分出售。在目前会所权属被改后，业主可以去规划局提出要求，要求规划局责成恢复原状。

　　广东明境律师事务所主任胡律师亦建议，业主认为自己的权利受到侵犯可以去找规划局咨询，请求解释，“规划局如果觉得业主的要求对的，可以纠正行为；或者当初改规划是被蒙骗的，可以有适当的处理；如果规划局没错的，也得给出个意见。”

　　焦 点问答

　　1在大型住宅区单辟一块地改商业地规划是否允许？于双方有何结果？

　　胡律师：只要申请了批准了就可以改。不过，改规划后，很难平衡业主的需求。

　　何明海律师：得看规划更改得有没有依据，得追问更改规划的程序是否合法，理由是否充分。

　　何培华律师：如果开发商申请规划局改用途，允许改了就是合法的。但是改了之后，比如影响交通、采光、有噪声等也是可以不允许改的。如果地块不是开发商的，而是属于业主用地的，那么发展商无权申请更改。必须先经公示，告知业主，业主同意了，走完程序才可更改。

　　2改商业性质于业主维权有何分别？

　　何明海律师：维权是出于买房时是作为绿地使用。不管最终是否改变规划用途，都可要求赔偿损失。如果所改的数据有问题，可以要求规划局全部撤消掉所改规划。

　　何培华律师：如果属于小区的配套则是公共用地，卖楼时是包括在内的，是小区业主的。规划局应该征求全体业主的意见，征得同意后才能改规划。而且，配套用地就是全体业主的了，原来的发展商也无权向规划局审请更改，除非原来购房合同有约定会所是属于发展商的。不动产的起诉时效是20年，业主如果不知道当年改了规划，有追诉规划局的权利。

　　(作者：邱永芬)