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聚焦保障房:南国花园9年绿地变停车场[2012-03-30]

 

来源:南方都市报

  南国花园前身为绿地的地面停车场(下图红圈所在处)。   南国花园前身为绿地的地面停车场(下图红圈所在处)。
  一块与住宅为邻9年的绿地,在地下停车场装修后变身地面停车场。   一块与住宅为邻9年的绿地,在地下停车场装修后变身地面停车场。

  开发商表示规划图上非绿地有权更改,律师表示业主可以责成恢复

  事发广州天河区珠江新城南国花园。经历开发商改规划、会所变身酒店后,这片原与酒店同地块的绿化带,身世成谜。到底是小区业主的?还是开发商的?双方各执一词。

  变化九年绿地变停车场

  珠江新城马场南路,南国花园小区绿树如荫。相关数据显示,这里的绿化率高达40%,在寸土寸金的珠江新城可谓稀有。

  前年,白领小王看中这里的绿化,在与南国酒店相邻的B 3栋买了一套二手房

  “刚搬进来时,我非常满意,也非常喜欢这里的环境。”小王的房子卧室朝向酒店,从窗户向外望,满目绿色。高大的紫荆花、棕榈树,还有棵棵小矮灌木点缀其间。

  这块绿地已经存在9年。

  2003年,B 3栋一手业主阿琴(化名)收楼时,“绿地就已经存在”。她提供的小区总平面图显示,B 3栋与会所相邻,之间隔了一条通道,除了B 3栋两旁有绿化外,俱乐部(现在的南国酒店)旁边的绿化面积更大。而B 3栋与临江大道之间,则是一片4 .6万平方米的“城市公园”。

  “没想到,后来那块‘城市公园’被别的开发商买下开发了,现在就连酒店旁的绿化带也被铲走了!”

  去年7、8月,已改为酒店的俱乐部又开始装修。阿琴在家里经常听到刺耳的噪声,“有时晚上十一二点还在施工。”

  “去年国庆节那天更离谱,早上6点就开始施工!”那天,阿琴曾打了6个电话找城管、物管投诉。等到年底,她方发现酒店旁的那块绿地也被“装修”了,替代绿地的是一个小型停车场,能停30多辆小车。

  B3栋业主的烦恼,从此滋生。

  小王说,绿地被未整平之前,酒店旁高大的棕榈树能挡住马路的噪音。改为停车场后,停车场里不时制造出噪声,有业主摁喇叭,有业主开关车门,有业主大声说话,影响正常作息。正怀孕的她,常感休息不足。

  据了解,B 3栋一部分业主因此打算搬离南国花园,或者卖掉房子。

  而出于维权,B 3栋近百业主也联名签署了《抗议书》,要求物业管理公司恢复绿地,并道歉。

  缘起地下车库装修辟地停车

  不过,对于众业主的抗议,物管并未理会。

  今年3月20日下午,南都记者前往物业管理处采访,亦吃闭门羹。当天傍晚,记者辗转找到酒店负责人,广东瑞华集团有限公司总裁助理、南国酒店总经理杨先生。

  杨先生坦承,绿地改为停车场,是酒店(同样也是开发商)的行为。

  据其讲述,南国花园原是一户一车位。可从2 0 0 8年开始,小区很多业主不再只有一台车,“有的一户人家就有四五台车,父母有车,子女也有车”,造成小区车位不够用,不少业主就将车停到酒店的车库里,甚至酒店门口。

  “这几年来,起码有十多辆车因为乱停马路被偷了!”杨先生称,去年,酒店的保安因为赶跑偷车贼,还曾被派出所表扬。

  他称,酒店此前按2 .5元/小时收取业主的停车费,很多业主的子女因此在出国前就将车停到酒店的地下车库,一停一两年。在2010年底清理时,发现仅有130多个车位的车库,就有80多辆车是业主的。而一辆奔驰车甚至停在酒店门口五个多月没挪动,直到报警后才被警方拖走。

  一个月前,“因为酒店地下车库漏水严重”,杨先生派人重新装修,一部分车停到由绿地开辟出来的停车场上。

  3月27日,杨先生告诉记者,酒店地下车库这几天已装修完毕,正装指示牌,将于4月1日起重新使用,原本停在地面的车辆将被挪回地下车库。但由于最近业主投诉多,相继受到城管、街道、警察等有关人员干涉地面停车场之事,其已准备“走正规途径,向交委申请准予地面停车”。

  “到时我们地面停车场就给前来消费的客户免费停放,地下车库就按物价局指示的收费。”杨先生称,按照规划图,酒店本身并无绿化用地,所以也不会再恢复绿地。

  开发商会所住改商规划无绿地

  一方面业主要求恢复绿地,一方面酒店却表示规划没有绿地。一波三折背后,是开发商改了规划:会所的住宅性质变为商业性质,原定6层楼也变为7层楼。

  一份于1998年4月颁发的《建设用地规划许可证》显示,珠江新城N 5-6、N 5-7共5905平方米的地块原为广州宏瀚房地产开发有限公司所有,原为影剧院用地、文化宫用地、游泳用地、卫生防疫用地。在1999年1月6日,广州市规划局穗规地复字[1999]第26号文同意,将该5905平方米用地改由广州瑞华房地产开发有限公司负责建设,但不得改变原规划项目。

  “当年我们买房时,开发商就许诺有会所”。业主提供当年的售楼宣传单张记录,南国花园全区分A B C D区四大组团,12幢高层电梯洋房,2幢6层花园洋房,独立6层会所……

  阿琴因此特地选中与会所相邻的B 3栋,“会所旁边的那块绿化地吸引了我”。

  在绿地被平整为停车场后,阿琴和小区业主一起维权。她和70%的业主一样,认为开发商违规变更了绿地。

  但是,事实却令人意外。

  3月22日,在南国酒店7楼瑞华集团有限公司,记者看到了该司副总裁沈小姐提供的规划图。

  这份1998穗规批字第248号规划图显示,标示着总用地5800平方米的社区中心(即酒店)地块,整个地块没标示出绿地。而其它住宅地块前后,均有标示出“宅前绿地”或者“公共绿地”字样。

  “这块地本身就没有规划绿地,后来之所以有绿地是我们在建俱乐部时自己辟出一块做绿化。”沈小姐称,南国花园的整个地块均是当年和农民合作购入的,属于住宅性质。不过,在2004年3月,公司向规划局申请改为商业性质,并补了相应地价。

  这份穗规函[2004]922号文显示,调整设计并办理换图后,该俱乐部改为7层,其中7楼为办公室,1楼为超市、健身房、西餐厅等,2楼为文化馆,3、4楼为餐厅,5、6楼为文化馆。

  值得注意的是,规划局的批文于2004年3月12日批复,但“广州市南国酒店管理有限公司”却在2004年1月13日就拿到了营业执照。营业执照显示,会所1至5楼均为南国酒店所有。

  现任南国酒店总经理杨先生透露,会所在2003年就开始对外出租,合同直至2011年9月才终止,“现在我们收回来自己管理了”。和沈小姐一样,杨先生亦认为,酒店的会所功能业主仍享有,但是,不管酒店旁原来是否有绿地,都与业主无关。

  律师看法

  原来是绿地业主有权要求恢复

  “为什么在改为商业用地后,那里仍一直是绿地?当时买房就说B3栋旁边有绿地的,那现在也应该保持有。”对于开发商表示规划图无绿地,在小区居住了9年的阿琴表示无法接受。她表示,仍会和业主们继续找有关部门反映,要求开发商恢复绿地。

  就此,记者采访了三名律师,他们普遍认为“业主有权要求开发商恢复绿地”。

  “尽管规划图上没有绿地,但平面效果图有绿地也会对房价构成约束,也是构成销售合同的条件之一。”广东宏诚律师事务所何明海律师表示,业主当年买房不排除是冲着绿地而来。目前即便发现规划图上没有绿地,但因为居住了那么多年都是绿地,就可以证明原来是绿地,业主有权要求开发商关闭停车场恢复绿地;如果拒绝恢复,则可要求开发商分成租金收入。

  “关键是当年买房时,会所是否被作为公共配套要求业主分摊面积。”广东环宇京茂律师事务所主任何培华表示,在新物权法颁布之前,开发商都喜欢将配套作为房价的一部分出售。在目前会所权属被改后,业主可以去规划局提出要求,要求规划局责成恢复原状。

  广东明境律师事务所主任胡律师亦建议,业主认为自己的权利受到侵犯可以去找规划局咨询,请求解释,“规划局如果觉得业主的要求对的,可以纠正行为;或者当初改规划是被蒙骗的,可以有适当的处理;如果规划局没错的,也得给出个意见。”

  焦 点问答

  1在大型住宅区单辟一块地改商业地规划是否允许?于双方有何结果?

  胡律师:只要申请了批准了就可以改。不过,改规划后,很难平衡业主的需求。

  何明海律师:得看规划更改得有没有依据,得追问更改规划的程序是否合法,理由是否充分。

  何培华律师:如果开发商申请规划局改用途,允许改了就是合法的。但是改了之后,比如影响交通、采光、有噪声等也是可以不允许改的。如果地块不是开发商的,而是属于业主用地的,那么发展商无权申请更改。必须先经公示,告知业主,业主同意了,走完程序才可更改。

  2改商业性质于业主维权有何分别?

  何明海律师:维权是出于买房时是作为绿地使用。不管最终是否改变规划用途,都可要求赔偿损失。如果所改的数据有问题,可以要求规划局全部撤消掉所改规划。

  何培华律师:如果属于小区的配套则是公共用地,卖楼时是包括在内的,是小区业主的。规划局应该征求全体业主的意见,征得同意后才能改规划。而且,配套用地就是全体业主的了,原来的发展商也无权向规划局审请更改,除非原来购房合同有约定会所是属于发展商的。不动产的起诉时效是20年,业主如果不知道当年改了规划,有追诉规划局的权利。

  (作者:邱永芬)

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